Área contaminada na compra de imóvel: o que verificar

Em São Paulo, o gerenciamento de áreas contaminadas é regido pela Lei 13.577/2009, regulamentada pelo Decreto 59.263/2013, e pelos procedimentos da CETESB consolidados na Decisão de Diretoria 038/2017/C. O art. 13 da lei lista os responsáveis legais e solidários pela prevenção, identificação e remediação, e a lista vai além de quem causou a contaminação: inclui o proprietário, o superficiário, o detentor da posse efetiva e quem dela se beneficiar direta ou indiretamente.

Na prática, quem compra um imóvel contaminado passa a responder perante o órgão ambiental, e pode ser obrigado a investigar e remediar mesmo sem ter contaminado nada. O direito de cobrar do vendedor ou do causador existe, mas é discussão longa entre particulares. A CETESB vai cobrar de quem estiver no imóvel.

Imóveis com maior probabilidade de contaminação

• Postos e bases de combustível, inclusive tanques enterrados desativados
• Indústrias químicas, metalúrgicas, galvanoplastias, curtumes e gráficas
• Áreas de manutenção de frota, oficinas e lavadores
• Depósitos de produtos químicos, agrotóxicos e resíduos
• Terrenos com histórico de aterro ou disposição de resíduos

Comece pelo que é público. A CETESB mantém o cadastro de áreas contaminadas e reabilitadas do estado, com a classificação de cada área. Consulte também a matrícula do imóvel: a Lei 13.577 prevê a averbação, na matrícula, da informação sobre a contaminação, e desde as alterações recentes a providência cabe ao proprietário, com o órgão oficiando o cartório quando o responsável se omite.

Depois vem a avaliação preliminar, primeira etapa do gerenciamento pela DD 038/2017/C: levantamento do histórico de uso do imóvel (fotos aéreas antigas, licenças anteriores, atividades exercidas), vistoria e identificação de fontes potenciais. Se a avaliação preliminar indicar suspeita, a etapa seguinte é a investigação confirmatória, com sondagens e análises de solo e água subterrânea. Essa investigação custa uma fração do valor do imóvel e do custo de uma remediação.

O que negociar no contrato

Com o resultado em mãos, o contrato pode tratar do assunto de forma objetiva: declarações do vendedor sobre o histórico do imóvel, obrigação de remediar antes da escritura, abatimento no preço proporcional ao custo estimado de remediação, retenção de parte do valor em conta vinculada até a reabilitação, e cláusula de indenização. Sem diagnóstico técnico, nenhuma dessas cláusulas tem número para se apoiar.